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楼市寒冬将至,2018才是真正的低谷

时间:2017-12-07 17:48:30 来源:本站 阅读:3203178次

原标题:楼市寒冬将至,2018才是真正的低谷,甚至会冰封至2020年

 

 

来源:楼市时评(微信ID:zzlssp) 作者:张大大

楼市即将进入寒冬。

不论是官方的70城房价数据,还是民间智库的全国房价指数,亦或是新建商品房开工量等数据,都显示出了当下楼市,正处于明显的下行趋势。

这个趋势一经成型,绝不会轻易改变,除非遇到巨大的利好,比如降息降准,解除限购限贷等政策,但是根据目前的情况来看,期望楼市短期内松绑是不现实的。

现在,已经有很多一二线城市的朋友,深切感受到了楼市下行带来的影响,比如北京,比如天津。

但事实上,现在的楼市顶多算是深秋,明年才会是楼市真正的寒冬。

而且这一次的冬天,或许比以往要长的多。

1

旧周期的终结

从2015年开始的这一周期,到底何时才会终结?

不出意外的话,2018年才会是这一轮周期真正的终结。

这也就意味着,对于那些刚刚开始下跌的城市,不要着急去抄底,让子弹再飞一会。对于现在仍在上涨的城市,也不要过于乐观,盲目投资,后面还有很多坑等着你跳。

我们先来说周期。

从2006年起,房地产市场开始有了周期一说,至今这11年间,一共经历了4轮周期变换,我们以一线城市为例(一线城市不论涨跌通常都是引领全国的存在,最具代表性),看下图:

 

 

如果把一个完整的上行+下行看作一个周期,那么根据这个图我们就可以明显的看到,一线城市的4轮周期到底是如何变化的。

06年之前,房价走势杂乱无序,无迹可寻。

06-09年,周期开始逐渐有了雏形和规律,后经历了09-12,12-15两个完整的周期,我们进入了现在所处的15-18周期。

你有没有发现,虽然走势不尽相同,但是时间节点上非常规律?

09,12,15,18

这几个时间点,我们称作楼市的最低谷期,在这些时间点中,买房的可选择性是最多的,开发商的优惠力度也是最大的。

需要特别注意的是,最低谷期也并不意味着房价的大幅下跌,除了08-09年那一次同比跌幅普遍在10%-20%以外,再没出现过特别大幅度的下跌。

12年楼市最低谷房价横盘微跌,15年楼市最低谷下跌也没超过10%。

而今天,由于去库存的叠加影响,对于一二三线不同城市,更是要具体情况具体分析后再做决定。

其实,不大涨不大跌这句话,一直是我们国家对于楼市的真实期盼,只不过由于种种原因,之前只做到了后半句不大跌。

但是至少有一点是可以肯定的,不论是上涨还是下跌,趋势一旦确立,就很难发生改变。

而17-18年的趋势,就是下行,其具体的表现为:

17年已经开始横盘或下跌的城市,18年房价大概率比现在要低。

17年仍在上涨的城市,天花板已经越来越近,站岗的概率也越来越大。

所以,这也是为什么前文说,现在不用着急抄底,也不要再盲目追涨的原因。

2

新周期的开始

或许有些朋友会有疑问,既然18年是15-18旧周期的结束,那是不是也就意味着18-21新周期的开始?

就好比15-18这个周期,16年涨幅最大。

12-15这个周期,13年涨价最多。

09-12这个周期,10年是房价巅峰。

那是不是也就是意味着,也许18-21周期,将在19年出现大幅上涨的情况?

很遗憾,答案是否定的。

未来这一轮的新周期,跟以往有很大的不同,19年不可能出现大幅上涨,甚至连出现上涨的机会也不多。

为什么这么说?

因为近期国际大环境的改变,使得未来几年跟过去10年的形式都大有不同,根据楼市以往周期的表现而总结出的经验,在未来必将发生一定的改变。

首先,从17年开始,美国带领全球进入加息通道,在这样的大背景下,中国也不可能独善其身,加息是早晚的事情。

但是,由于当下国内实体经济的不景气,以及贷款大量流入房地产这一事实,国家使出了过去从来没有用过的一招:只针对楼市定向加息。

在美国加息,加拿大加息,英国加息,韩国日本计划加息的大环境下,我们的基准利率一直没变过,也没有任何要改变基准利率的征兆,唯一改变的是购房的利率折扣。

过去买房,可以拿到9折甚至8折于基准利率的贷款,如今买房,哪怕是首套也要1.1倍,这就是所谓的定向加息,只影响楼市,不影响实体。

随着美国明确要加息至19年下半年,我们有两条路可走,要么跟随全球步伐共同加息,要么继续加大定向加息的力度。

在今年的大会上,领导们才刚说过要大力发展实体经济,要让金融服务于实体经济。由此可见,保护实体,尽量不让加息影响到实体经济是非常重要的工作。那么可想而知,未来2年楼市加息的力度只会增大不会减小。

随着未来买房利率的持续升高,贷款能力不足的人被陆续筛除,居民的贷款额度增幅及杠杆率都会出现下行。

为什么要说居民购房的杠杆率?

因为杠杆率这个指标和房价呈正相关!

 

 

众所周知,本轮房价上涨的主要原因之一,就在于15年信贷宽松所带来高杠杆。

在那个时期,首付分期,甚至0首府购房比比皆是,从15年到16年底持续增高的居民杠杆率,可以说是房价暴走的主要力量。

而当我们把杠杆率和全国主要城市房价指数放在一起,就可以发现其中的规律。

 

 

杠杆率处于高位的时候,房价快速上涨。

杠杆率处于低位的时候,房价上涨缓慢甚至出现环比下跌。

杠杆率上升的时候,楼市热度持续走高。

杠杆率下降的时候,楼市热度持续下行。

再结合上文,由于18,19年楼市持续加息的影响,居民杠杆率也会持续下降,这也就注定了在未来这两年,楼市不可能出现抬头的趋势。

所以说,对于现在仍在以投资为目的追涨的朋友,一定要做好还贷三年后也很难变现的准备。

至于下一波出现大幅上涨会出现在什么时期,我们仍要看19年过去之后,2020年左右国家是否会放宽限购等政策,以及国际上是否仍要继续加息等形势变化。一旦出现松动,那么20年-21年将是新周期房价的巅峰。

再加上房产税的呼声越来越响,越来越多的专家学者预测房产税将在2022-23年前后出台,如果这件事情最终成为现实,那么下一个周期将会成为套现离场的最佳时机。

但是毋庸置疑,不论调控是否会放松,18年下半年买房,对于大多数城市来说,都会是未来三年价格最低的时刻。

在过去的文章中,我也曾放过某知名研究机构所制作的主要城市低谷期预测图,可以做为参考借鉴,当然楼市变化速度非常快,受政策影响也很大,要根据实际情况随时改变购房策略。

 

 

 

 

 

 

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